农村土地流转存在的问题及对策

但农村土地流转还存在流转行为不规范、机制不完善、规模不够大、进展不平衡等问题。建立农村土地流转机制必须从实际出发落实政策、加强指导、鼓励创新、深化改革、强化监管,三、促进泗水县农村土地流转的对策建议1规范流转市场，促进有序流转。针对土地流转中存在的问题，政府要加强统一管理和指导。职能部门要出台完善流转程序，包括申请、合同审核、备,当前农村土地流转存在的问题一是土地承载着农民的社会保障功能。希望《农村土地流转存在的问题及对策》一文对您能有所帮助！

我镇农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转纠纷的原因和解决方法有哪些

法律分析：

农村土地流转纠纷包括土地承包经营权纠纷、土地经营权纠纷、建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷、土地经营权抵押权纠纷、土地租赁合同纠纷和土地承包经营权合同纠纷，解决农村土地流转纠纷，可通过协商、调解、诉讼等途径。

法律依据：

根据《民事案件案由规定》规定：

61.土地承包经营权纠纷

62.土地经营权纠纷

67.抵押权纠纷

　（1）建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷

（4）土地经营权抵押权纠纷

111.租赁合同纠纷

（1）土地租赁合同纠纷

135.土地承包经营权合同纠纷

农村土地流转存在的问题及对策建议

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。

我乡农村土地流转存在的问题及对策

法律分析：《土地管理法》第63条明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或出租用于非农建设”，因此，集体土地流转必须注意以下几个问题：

一、要严把集体土地流转的关口，严格执行一户一基制度，对宅基地流转注入方要必须符合条件，可以申请用地，土地用途只有是住宅，流出方必须保证以后不再申请用地。

二、集体土地流转必须实行阳光操作，土地流转双方必须写流转申请，签订流转合同，经村组代表大会同意，报国土部门批准，办理土地使用权证，方可进行流转，不得私下交易，暗自操作。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第六十四条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第六十五条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权： （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

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一、当前土地流转中存在的主要问题及原因分析
（一）农民对土地流转顾虑重重
通过入村入户调查，我们了解到,不少农民还存有土地是“命根子”的恋地情结，不愿意转出土地经营权，迫不得已才为之；有的单纯地执着朴素的小农意识，认为农民天生就要种地种粮，这是本分；有的认为现在取消了农业税，还有一系列的惠农政策，加之土地承包经营权长期不变，对土地还存有增值预期，认为保住土地至少有利无害。
（二）土地流转缺乏保障机制
这主要分为两个方面，一个是对转出方的保障，一个是对转入方的保障。第一个方面，对土地转出方而言，其保障机制建设任重而道远。在农村，土地仍然具有较强的社会保障和就业功能，是最后的“保障线”。俗话说得好，农民的地等于农民的天，农民的幸福就在田地间。但从大的方面讲，当前农村社会保障机制还不完善，进城务工的农民又无法取得城市社会保障，甚至工作也得不到保障；从小的方面说，土地转出后，如果转入方违约，而转出方又无力或没有条件返田种地，生活就会没有着落，双桥村的农民和村干部对此十分担忧。第二个方面，对土地转入方而言，种植大户或企业的保障机制也不健全。种植大户或企业经过土地流转形成规模经营后面临的最大风险是市场风险。一是由于农业生产的周期性自然特点，面对市场波动，很难及时作出调整，遇有灾害性天气或市场产品过剩，几乎必然亏损，规模越大，亏得越多。二是转入方缺乏“组织感”，即单体面对庞大的市场。规模较大的企业好一些，但种植大户基本都是单兵作战，土地、农资、技术、劳务、产品、销售等等，事事操心，显得力不从心。
（三）土地流转不规范
土地流转尚未建立起一套完善的流转机制，流转过程不规范，主要表现在“一无三不”。“一无”即没有土地流转的市场运作体系和相关服务平台，流转层次不高、渠道不畅、秩序不好。“三不”：一是不约定，有些农户之间的土地流转，只有口头协商，没有签订书面合同，土地流转自发、无序、随意、分散；二是不规范，即使签订了合同，其内容也过于简单，对双方权利义务及违约责任、承租土地上附作物处置、有关赔偿条款等缺乏明确具体的规定；有的合同未经管理机构审查、签证或公证机关公证，当事人双方如果出现纠纷则难以解决；三是不合法，有的流转合同，转出方多是村或村土地合作社，而有经营权的农民没有书面委托，造成流转双方主体资格不明确，不符合法律规定。
（四）流转后的土地“非粮化”现象严重
虽然国家近年来加大了对粮食种植的鼓励扶持政策力度，但粮食作物与果蔬等经济作物相比，经济效益仍然处于劣势。水稻的生产周期一般在135天左右，种植1亩水稻的产量大概有1000斤，1斤水稻能产出7两米，1斤大米按收购价1元计算，再加每亩30元的水稻种植补贴、56元的综合农补，1年种植两季水稻只能带给农民1500元左右的收入。这点收入，除去农资、农务等成本，最终的纯收入只有不到800元。村民将自己的土地转出后，不用下地劳动就能获得每年每亩800-1000元的收入，而且可以在大棚打工计时赚取工资以增加收入。在经济效益的强烈导向下，流转后的土地几乎全部用来种植蔬菜和水果，“非粮化”现象十分严重。种粮不挣钱是农民不愿种粮的根本原因。
（五）土地流转有弱化家庭经营主体地位的趋势
现行的有关土地流转的法律法规与相关政策和实践多有矛盾和冲突，这也从一个侧面反映了社会转型期矛盾的复杂性。纵使这样，对家庭经营主体地位的认同还是比较一致的。理论及国际经验表明，家庭经营是小农经济最有效的激励制度安排。家庭经营主体地位是我国实现农业现代化的核心问题，其关键在于把分散的、无序的小农经济变为有组织的、有序的小农经济，而不是取消。
当前土地流转中出现问题的原因分析有三：一是农村社会保障体系不健全，失地农民缺乏生存保障。农民仍把土地作为最基本的生活保障，宁肯粗放经营，也不愿转移出让，而且部分土地转出收益吸引力不大，致使流转意愿不强烈。二是由于法律缺失和政策不完善，导致对土地流转征用缺乏细节规范，司法实践中不易操作，致使土地流转片面追求规模化，忽略土地利用率的合理化。三是对工商企业租赁农户承包地的准入和监督不到位，工商企业为了利益，更多地进入农业，长时间租赁、占据农民的土地。
二、意见和建议
（一）明确农村土地流转发展方向
“土地家庭经营+农民合作社+完善的农业社会化服务体系”模式是农业实现现代化的最有效方式。我区现阶段的农村土地流转要坚持并巩固家庭经营主体地位，适度发展规模经营，不能盲目更不能强制推进大规模土地流转。在适度推进土地流转的同时，更重要的是以各种形式的农民合作社为主要载体，推进农业社会化服务体系建设，提高小农经济的自组织度。辩证认识社会资本（特别是纯粹逐利资本，包括外资等）在推动农村土地流转中的作用，坚决抑制其不良趋势，引导其发挥积极作用。
（二）明确并统一有关农村土地流转的相关规定
根据现行法律、法规、政策、措施中关于土地流转的规定，认真总结我区多年来土地流转过程中的成功经验，尽快明确并统一农村土地特别是农业用地流转各方面、各环节的规定，依法有序推进土地流转。
（三）加大农村社保和农业保险力度
在短期内难以改变农村土地承载社会保障和就业功能的情况下，加快推进农村社会保障体系建设，加大农业保险力度；同时，依据我国区域总体发展和主体功能区战略，依靠工业化和城镇化战略“两轮驱动”，转移农村剩余劳动力，并使农民工逐步进入城市和小城镇社保体系。逐步削弱土地附着功能，增强土地的生产资料功能。
（四）保护并提高农民种粮积极性
一是提高种粮补贴；二是以公益属性、企业运作模式的农民合作社为主体发展粮食产业链，逐步使粮食产业链的效益绝大部分能使农民共享，大幅提高种粮的附加值；三是明确流转后的土地特别是优质适质土地用于种粮的比例，切实维护国家长久粮食安全。
参考链接：
http://www.yuelu.gov.cn/yuelugov/yl_xxgk/bmxxgkml/qnlcmj/gzdt/xxgk56271/index.html