最佳回答2022-12-30
第一是疫情原因,由于疫情影响了各大行业,房地产行业充当其冲,因此行业不景气,第二是新的经济政策,使得多样化的消费成为居民首选,买房和养房已经不是刚需,第三是国际环境动荡,风声鹤唳草木皆兵,不少投资人都纷纷转投更为稳妥的投资产品,因此房地产板块回落!
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因素一,生育率持续下滑,人口负增长提前到来。虽然国家已经宣布全面放开三胎限制,但从当前的社会行情来看,大部分人依旧不愿意多生孩子,这就会让我国的生育率持续下滑。甚至于有机构表示,今年上半年全国新出生人口已经同比下跌了16%,按照这一数据,今年我国人口就很有可能会迎来负增长。不管在什么时候,人口都是支撑房价的基础,一旦市场上的人口减少,由于购房需求的降低,房价多多少少都会出现下跌。所以人口问题,就是影响房价下跌最重要的因素之一,而且这个因素还很难被改变,至少在居民生活成本没有明显的下降之前,是不可能改变的。
因素二,销售变难,开发商以及炒房者必须“自救”。楼市全面下滑带来最明显的变化之一就是,开发商以及炒房者手里的房子变得越来越难卖掉,出现大幅度下跌的成交就是最好的证据。但是开发商跟炒房者又必须要把手里的房子卖掉才能赚钱,最起码也需要卖掉手中多余的房产来止损,否则唯一的结局就是破产。因此最近一段时间市场上出现了一大批降价抛售的房产,特别是开发商给出的降价幅度越来越大,感觉都陷入了“内卷”当中,甚至官方都不得不出台政策对此进行限制。但就算如此,在楼市行情全面下滑的大趋势之下,不管是开发商也好,还是炒房者也罢,都还是需要通过降价来“自救”。
因素三,房价收入比明显不合理,并且存在下跌趋势。根据统计的数据显示,上半年全国重点百城的平均房价收入比达到了12.9%,同比上年下跌了2.6%。高达12.9的房价收入比,那就说明我国的现阶段的房价远超居民承受能力。而另一方面房价收入比出现下跌,那就是说明我国的房价收入比正在朝着合理的水平发展,在居民收入没出现明显增长之前,这就意味着房价在慢慢下跌。
因此在以上三个因素的影响下,随着楼市全面进入到下滑阶段,接下来市场上的房价很有可能会要出现明显的下跌。也许短期内房价不可能回到合理水平,但长期来看,刚需买房只会变得越来越容易。
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地产股低位继续杀跌 , 这种杀伤力是很大的 , 最近明显感觉到一些投资者的情绪波动 , 地产已经不仅仅是“地惨” , 已经是“第一惨”!
这种杀跌 , 究其原因 , 如下:
1 、 调控政策 。 345的消息全面传播 , 各路资金对地产行业的增长逻辑产生了怀疑 , 认为高杠杆行业减杠杆的过程会付出巨大代价 , 进而看衰后市;
2 、 中报影响 。 各房企的中报陆续出台 , 普遍性的毛利率下滑 , 让一些预期前瞻PE的投资者猝不及防 , 很多人对此产生了信仰失落 , 对各家房企现有已售未结的利润率过于悲观;
3 、 人民币升值 。 地产股 , 一般是内房股带动行情的 , 但近期人民币升值速度加快 , 让部分投机资金对港币后继下跌空间有了进一步悲观的预期 , 这对内房股是雪上加霜;
4 、 投机者跑路 。 7月上旬涨得过猛 , 随着大盘的回调 , 地产股也没能例外 。 同时7月份又吸引了一批投机者买入地产股 , 譬如万科的股东一个月就增长了5万多人 , 在8月回调的时候 , 割肉频繁也就不足为奇 。
实际上 , 345选择这个时候出现 , 绝非偶然 。 类似的消息 , 去年下半年就已经在业内传开 , 2023年11月初的时候 , 孙宏斌在一次会议上的讲话大家可以再看一遍 , 当时就说:“ 今后负债总量管理情况下 , 想增加负债是几乎不可能的 , 这种管理下 , 这个行业的杠杆肯定在下降 , 因为你限价 , 把整个行业的风险定住了 , 把建设总量控制之后 , 把杠杆率降下来了 。 ” 是今年的疫情 , 让控制负债的落实延缓了8个月 。
反过来我们想想 , 16万亿之后 , 能保持销售额每年增长5%都已经不容易了 。 由于核心城市的优质土地供应越来越少 , 销售面积已经开始负增长 , 整体房价也上升缓慢的时候 , 还可以增长10%甚至15%的负债总额 , 多乎哉?很多矣!
融创今年上半年的有息负债已经下降了20亿 , 不用行业管理 , 不用限制规模 , 企业自己就降了 , 那后面的三道红线对这样的企业还会有很大杀伤力吗?只有不知轻重的冒进房企才会害怕这三道红线 , 我们将会看到越来越大的并购手笔 , 即便是落到一些今年销售增速不低的房企身上 , 也不要奇怪 。
选择市场整体增速越来越稳定的时候出台345 , 这本身就是对行业的一种关怀 , 为房地产的永续性又加了一份保障 。 那些理解成打压地产行业的人 , 要好好补一补房地产常识了 。
中报毛利下降是必然的 , 这是两三年前就注定的 , 只有那些刻舟求剑的人还在用过去的毛利率幻想未来的低PE 。 但不是每一家都是这样 , 还有一些企业的毛利率保持了相对稳定 , 也有一些企业虽然今年面临难关 , 但后面的毛利空间会越来越大 。 如果还想做地产股 , 总有合适的选择 , 但千万别看那些简单的销售额了 。
人民币升值 , 是美元大量印发的结果 , 这是大势所趋 , 但凡事都有个尺度 。 8月份美元兑换人民币贬值了2% , 对很多股价都已经下跌超过20%的内房股来说 , 并不是很大的负担 。 港股中 , 这几天也有很多股票走势良好啊 , 只要证明你的业绩是可以持续的 , 这都是小事 。
地产股的波动太大 , 重要原因就是里面的投机分子太多 , 每天在市场上追涨杀跌 。 口口声声喊着天长地久 , 稍有风吹草动就溜之大吉了 。 这样的投机者走得越多 , 后面行情上升的时候阻力就越小 。
还有人说金茂破位了 , 发几张图大家自己看吧 , 完整的上升趋势 , 何必杞人忧天 。
1 、 中国金茂:
2 、 融创中国
3 、 保利地产
4 、 金地集团
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