买卖合同司法解释18条

司法解释第3条问题之提出最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释号)于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会,根据相关规定还建房是可以上市买卖的其中签订的买卖合同也是受法律保护的。还建房买卖合同有法律保护不过需要满足合同生效要件。根据《民法典》第502条规定依法成立的合同自,“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定。希望《买卖合同司法解释18条》一文对您能有所帮助！

买卖合同司法解释18条第4款属于另有规定吗

《商品房买卖合同司法解释》：

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

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当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

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第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

买卖合同司法解释18条第4款一定要加计30

您好，《民诉解释》第十八条合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。
合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。
合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。
【条文主旨】
本条是关于合同履行地的规定。将《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》(以下简称《92年意见》)关于合同履行地的规定第18-22条合并为一条，是对《民事诉讼法》第二十三条、第三十四条合同履行地的解释。
【条文理解】
合同履行地点是合同按照约定或者实际实施的地点。《92年意见》关于合同履行地的问题在第18-22条作了规定，但在审判实践中发现根据合同类型分别规定合同履行地的规则过于复杂，因此此次司法解释的修改将第18-22条合并为一条，明确合同履行地的识别规则。同时对特殊的买卖合同等合同履行地作出例外规定。
对合同履行地的理解要澄清认识，要把握以下问题。
1.民事实体法与民事诉讼法中履行地的含义
合同在一般情况下都是双务合同，即当事人的义务是对应的，而履行地主要是指履行义务的地点，在合同有两个义务履行地点的情况下，履行地点的单一化才是确定管辖的前提，即在有两个履行地的情况下，必须选择其一为确定管辖的履行地点。现实中当事人在不同的履行地点任意起诉或以不同的履行地任意抗辩，以及现行法律和司法解释对合同履行地的认定的缺陷，给诉权的行使和管辖权的确定，带来了不必要的混乱。
(1)民事实体法中的合同履行地
按照通说理解，合同的履行是指合同的双方当事人正确、适当的完成合同中规定的双方应当承担的义务行为，合同的履行地点即为债务人履行债务和债权人接受履行的地方。合同的实质内容，即是双方当事人就彼此的权利义务作出约定。一般而言，合同主要是双务的，一方负有给付义务时，另一方则会负有相应的对待给付义务作为对价。双方约定的义务内容不同，履行的方式也不同，履行地也可能相应的发生变化。当事人为多数时，可以各自订立不同的履行地点。同一个合同的数个给付不必约定相同的履行地点，尤其是双务合同中的两个债务，可以有两个履行地点。比如在借款合同中，双方没有约定履行地时，根据合同法的规定，贷款人提供贷款应在借款人所在地履行，借款人偿还贷款在贷款人所在地履行。换句话说，民法中的合同履行地是与义务或债务的履行相联系的，一个合同关系中各项义务的履行地是相互独立的。
(2)民事诉讼法中的合同履行地
我国民事诉讼法以及相关的司法解释并没有像合同法那样，对确定管辖的履行地规定一般原则。司法解释中多只是对具体的合同做出大量细节的规定，显得没有简单的规律可循。但一般而言在实务审判中，履行地的确定一般遵循“特征履行地”为主、结合“实际履行地”的判断原则。
特征履行地规则。目前占主导意见认为，在合同约定的众多义务中，尤其是互负债务的双务合同中，必有一个能反映合同本质特征的义务。不同合同的类型彼此相异，主要原因就在于这个本质性义务的区别。而一般认为，在双务合同中非金钱给付义务是该类合同的区分标志，只有这个特征义务的履行地才是确定管辖应依据的履行地。比如，买卖合同的目的是一方转移标的物所有权于他人，交付标的物义务是买卖合同的特征义务，因此买卖合同履行地的判断，一般应该依据交付标的物义务的履行地确定。同理，《92年意见》第20、21、22条等也规定，加工承揽合同、财产租赁合同、融资租赁合同等合同的履行地依次为加工行为地、租赁物使用地等，因为这些合同的特征义务就是货物加工、租赁物交付使用等。
实际履行地规则。选取特征义务之后，合同是否实际履行也会影响履行地的确定，这依我国现行法又可分为多种情况。首先，合同没有实际履行的，根据《92年意见》中第18条：“因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地法院管辖。”此外，实际履行中发生履行地点变更的，也可能导致管辖地发生相应变化。依据最高法院《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》(已废止)的司法解释，当事人在实际履行中变更约定的，应以变更后的约定确定合同履行地。在最高院《关于购销合同履行地的特殊约定问题的批复》中，也有类似的条款。但是这种分类下，法律规定并未穷尽所有情形。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

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关于因保险合同纠纷提起的诉讼管辖的规定。

1、新民诉法司法解释第十八条巧妙地解决了直接套用《合同法》六十二条第(三)项的可能产生的问题，规定合同对履行地点没有约定或者约定不明确时，以“争议标的”的内容确定履行地点，从而确定合同履行地和管辖权。

2、根据该条规定，合同履行地的确定不再根据合同性质判断，而根据当事人争议或者案件纠纷所针对的合同项下的某项特定义务确定履行地。

3、在今后的合同纠纷管辖争议中，法院将不再先入为主地根据合同权利义务内容判断合同性质，而是根据当事人的诉讼请求、事实与理由等内容，判断当事人争议标的的具体内容，从而确定管辖地点。

4、相较而言，争议标的内容远比合同性质更易判断，也更少掺杂主观判断因素。而对于律师来说，今后考虑合同纠纷立案地点或者应对管辖权争议时，应当从当事人争议的具体内容着手，向法官阐明当事人是因为合同的那一条具体规定发生争议，同时在确定诉讼请求及理由时，也需要注意可能对管辖权造成的影响。

买卖合同司法解释第18条关于违约金计算

一、新民诉法解释中对于合同履行地的定义与《合同法》的有关规定高度相似。其实在此之前，有学者和实务界人士曾建议将民事诉讼法中的合同履行地与合同法中的规定做统一定义，即按照《合同法》第六十二条第(三)项确定合同履行地并作为管辖依据。但是该项规定是根据合同义务类型来确定履行地的，对于双务合同或者多务合同，可能出现两个以上的履行地点，可能会导致合同纠纷的管辖连接点变得不确定，反而给管辖的确定带来困难。

二、新民诉法司法解释第十八条巧妙地解决了直接套用《合同法》六十二条第(三)项的可能产生的问题，规定合同对履行地点没有约定或者约定不明确时，以“争议标的”的内容确定履行地点，从而确定合同履行地和管辖权。根据该条规定，合同履行地的确定不再根据合同性质判断，而根据当事人争议或者案件纠纷所针对的合同项下的某项特定义务确定履行地。例如，在买卖合同纠纷中，当事人未约定履行地点，如果当事人因价款支付产生争议，该争议标的内容为给付货币，应当以接收货币的卖方所在地为合同履行地;如果当事人因交货迟延发生争议，该争议标的属于“其他标的”，应当以履行交货义务的卖方。

三、由此可见，在今后的合同纠纷管辖争议中，法院将不再先入为主地根据合同权利义务内容判断合同性质，而是根据当事人的诉讼请求、事实与理由等内容，判断当事人争议标的的具体内容，从而确定管辖地点。相较而言，争议标的内容远比合同性质更易判断，也更少掺杂主观判断因素。而对于律师来说，今后考虑合同纠纷立案地点或者应对管辖权争议时，应当从当事人争议的具体内容着手，向法官阐明当事人是因为合同的那一条具体规定发生争议，同时在确定诉讼请求及理由时，也需要注意可能对管辖权造成的影响。

最高人民法院今天发布《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》。该司法解释共分23章552条，是最高法有史以来条文最多、篇幅最长的司法解释，也是参与起草部门、人员最多的司法解释，从2022年2月4日起正式实施。